禁止餘屋貸款 是健全房地產市場的第一步

  • 時間:2021-03-19 07:30
  • 新聞引據:採訪
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禁止餘屋貸款 是健全房地產市場的第一步
淡江經濟系教授蔡明芳認為,目前政府祭出緊縮貸款手段打炒房,還可以再嚴格一點,譬如餘屋就應該完全禁止核貸,而非仍可貸款5成。示意圖:台中七期,沈聰榮攝

自美國聯準會採取無限量化寬鬆的貨幣政策以來,股市以及房地產價格持續上漲的趨勢,使得大家對於資產泡沫化的疑慮不斷增加。特別是對於年輕一代的受雇勞動者而言,購屋的成本也持續增加或房價上漲的幅度遠遠超過薪資上漲的幅度,這樣的現象將會大大地降低年輕人努力的誘因。

房地產價格過高 企業投資成本將大幅增加

股市或房地產價格持續上漲的問題需要政府特別關注的理由,在於當房地產的報酬遠超過人才報酬的情況下,一來會讓更多的資金流往非生產力的投機活動;二來,在人才的薪酬漲幅遠低於房地產價格的漲幅下,將會惡化攬才與留才的環境。人力資本的提升可以增加一個國家的生產力,進而帶動一個國家的經濟成長,但是,若房地產價格過高,不僅使得企業的投資成本大幅增加,也可能提高許多新創企業進入市場的障礙,進而降低一個國家的生產力。

更重要的是,房地產與股市的投資雖屬於非生產性的投資,但是,居住的需求是每個人的必要需求,換句話說,民眾可以不購買股票或其他可以炒作的商品,但是,房子所提供的居住服務是人人所需要的。因此,當房價短期內大幅上漲時,民眾會期盼政府可以提出有效政策來抑制房價或炒房的行為。

為此,自政府去年12月推動「健全房地產市場方案」以來,央行已於去年12月8日對於「借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款」限制,除限貸六成五外,還須保留其中一成,在動工興建後才能撥貸。上述選擇性信用管制已對於建商可用資金有所影響,本月19日央行又修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,且自當日起實施,包含:

政府出手 宣示不允許炒房決心

1.公司法人購置住宅貸款最高成數:一律為4成。

2.自然人購置住宅貸款規範:(1)第3戶購屋貸款最高成數,由6成降至5.5成,並新增第4戶以上購屋貸款最高成數由6成降至5成。(2)購置高價住宅貸款最高成數,由6成降至5.5成,並新增第4戶(名下已有3戶房貸者)以上之高價住宅貸款最高成數由6成降至4成。

3.新增工業區閒置土地抵押貸款規範措施,限制最高貸款成數5.5成。此外,餘屋貸款為5成。

由中央銀行對於房地產市場的買方與賣方均提出更嚴格的選擇性信用管制措施,可以說明政府「不允許炒房」的決心,這是值得肯定的。

餘屋貸款根本應該禁止 擁大量餘屋者課高囤房稅

雖然國發會、財政部、內政部與中央銀行等相關單位已提出具體的健全房市措施,但是,若要防止炒房或炒地,政府未來仍有幾個方向可以採取更嚴格的管制措施。首先,就餘屋貸款而言,既然是餘屋,可能反映建商的房子蓋得太多,或是建商要控制房子的數量藉以影響房屋價格,不管理由如何,都無助於生產力的提升,政府應該予以禁止,而非允許貸款五成。


居住是必要需求,因此政府有必要提出有效工具避免市場失靈。示意圖片中的旋轉大樓,號稱全台灣最貴豪宅,每坪喊價600萬。圖:沈聰榮攝

相應地,政府應該對於這類持有大量餘屋的建商先課徵高額囤房稅,也不用擔心租稅轉嫁的問題,才可以健全房地產市場。其次,多數建商的土地已持有多年,換言之,其可以從金融機構貸得的資金早已超過其當初購入的成本,建築業者可藉由養地或囤積土地來獲取高額報酬,若此,央行有關土地貸款六成五的限制還有不小的下修空間。

最後,任何產業都可以當作是經濟成長的火車頭,但是,若一個產業對於國家生產力的提升助益有限,甚至因為供給容易為少數廠商所控制可出現不合理的價格上漲現象,政府即有必要提出有效工具以避免市場失靈,這對於居住為必要需求的房地產市場而言更是如此。我們樂見政府重視房地產市場的健全性,也期待政府可以持續對於餘屋貸款這樣的房市扭曲現象可以有更積極的作為,這是回應社會大眾健全房市最直接有效的做法。

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作者》蔡明芳 淡江大學產業經濟學系與經濟系合聘教授

  

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